Farm Field

שומות למגזר החקלאי - מושבים ונחלות

קרקעות במושבים הופכים לנכסים ייחודים בעיקר בשל גודלן אשר יכול להגיע לעשרות דונמים ולכלול זכויות בנייה למגורים, פעילות חקלאית פעילות עסקית ועוד.

בעלי הקרקע לעיתים אינם מודעים לזכיותיהם או לחובותיהם שיכולים להגיע לסכומי עתק.

 

ביצוע אומדן שווי עבור נחלות כרוך בהבנה והיכרות מעמיקה סביב החלטות רבות המתעדכנות בתדירות גבוהה, בייחוד בשנים האחרונות, ולכן הערכות שווי מסוג זה נחשבות למורכבות בהרבה יותר משמאות עבור נכס רגיל.

 

בהערכת שווי של נחלה המהווה נכס מקרקעין ייחודי ומורכב יש צורך להתחשב בפרמטרים רבים ביניהם: הסכם המשבצת של האגודה מול המנהל, הרכב נחלה, פוטנציאל תכנוני, זכויות הבנייה המותרות בחלקה א' - והשימושים המותרים בחלקות ב' ו-ג'.

הערכת שווי נחלה תכלול בין השאר בחינה מדוקדקת של סביבת הנכס, מיקום הנחלה ביחס למושב (קירבה למבנה ציבור, בית עלמין, קירבה למתח חשמל, גני ילדים ועוד), מצב רישוי הבניה מול הבנוי בפועל, המצב המשפטי, ופוטנציאל תכנוני.

  • הערכות שווי של נחלות חקלאיות – בעת מכירת נחלה קיימים תשלומים רבים אשר משולמים לרשויות, מה שעלול להפחית משמעותית את הסכום אשר יקבל המוכר בעת ביצוע העסקה. הערכת שווי שמאית במקרה זה הינה מחייבת! לצורך הבנת כדאיות העסקה היות וכוללת בתוכה את כל צפי התשלומים השונים בגין ההליך ועד קביעת סכום הנטו שיישאר למוכר.

  • הערכות שווי לפיצול מגרש מהנחלה – בהתאם להחלטות החדשות של רמ"י, ניתן לפצל בית מגורים/קרקע מהנחלה. משרדנו מלווה בעלי נחלות בעת ההליך משלב התכנון ועד לשלב האחרון, קבלת חוזה חכירה מרמ"י. הערכת שווי שמאית במקרה זה תכלול ותאמוד את התשלומים הצפויים, היתרונות, החסרונות ואת כדאיות ואופן ההליך.

 

  •  הערכות שווי לבתי מגורים בהרחבות – בתי מגורים צמודי קרקע במושבים מושפעים רבות מזכויות הבניה שנרכשו מהמינהל ולהן השפעה ישירה על שווי בית המגורים, הערכת שווי שמאית במקרה זה תבחן את בדיקת ההיתרים שהתקבלו אל מול הבניה הקיימת בפועל, עלויות הסדרה והתאמתם להיתר.

השגות על שומות רשות מקרקעי ישראל במגזר החקלאי:

  • דמי רכישה

  • דמי שימוש

  • היוון משק עזר

  • פל"ח (פעילות לא חקלאית)

  • דמי חכירה- 3.75% (כניסה להחלטה)

 

משרדנו מתמחה בהפחתת שומות אלו ליווי וייצוג מלא אל מול הרשות:

  • הערכות שווי למשקי עזר – משקי העזר עברו בשנים האחרונות מהפך וחלקן כוללות זכויות בניה נוספות שיש להביאן בחשבון כמו כן, בעת מכירת משק עזר קיימים תשלומים רבים לרשויות. הערכת שווי שמאית תכלול את כלל התשלומים אשר יש להיערך אליהם לבחינת כדאיות העסקה.

  • הערכות שווי לקיבוצים – משרדנו מלווה שיוך דירות מול רמ"י וצפי התשלומים לרשויות השונות.

  • כתיבת שומה אחרת (נגדית) לשומות היטל השבחה - בעקבות פס"ד בלוך שניתן 3.9.2014 בו נקבע כי מחזיקים בנכס במעמד של בר רשות (מרבית הנחלות בארץ) ישלמו היטל השבחה, בעקבות כך וועדות מקומיות מחייבות את בעלי הנחלות בעת מימוש הזכויות בנכס, מכירה, קבלת היתר בניה, הקלות, שימושים חורגים.

בעת קבלת שומת חיוב להיטל השבחה מהוועדה המקומית, רשאי הנישום להגיש ערעור להפחתת שומת הוועדה באמצעות הליך בקשה למינוי שמאי מכריע, או באמצעות פנייה לוועדת ערר. חשוב לציין כי ניתן להגיש את ההשגה כנגד שומת הוועדה עד תום 45 ימים מיום קבלת השומה בלבד.

Farming Field